［银河证券］保利地产：借助资本市场，谋发展

　　（1）公司2008年业绩远远好于行业平均水平。销售数量和金额增加的同时，结算毛利率也进一步提高。

　　2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。保利地产实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%　。

　　由于公司2007年已售未结算金额116.34亿元，2007年房价大幅上涨导致项目毛利率提高，同时公司2008年结算产品结构中高档居多，因此公司2008年结算毛利率从07年的38.50%提高到40.80%。对广州金沙洲地块计提减值准备2.93亿元，和少数股东权益增加导致公司销售净利率下降。

　　（2）我们认为公司销售大大好于行业平均水平主要源于公司产品较高的性价比优势，产品成本费用控制较好，根据市场合理定价。保持较高的消化率。

　　公司2008年销售同比增长20%，2009年1月份继续保持大幅增长，签约面积和金额同比分别增长269.85%和148.44%。根据公司要求“经营业绩有增加，市场份额有增长”的经营目标，2009年公司销售将需要完成200亿元以上，销售面积300万平米以上。

　　（3）公司2009年业绩锁定程度较高，毛利率将会略有下降。

　　截至2008年底，公司已售未结转面积达173.99万平方米，金额计138.85亿元。截至1月份，可结算收入达到152.6亿元，我们预测公司2009年收入将达到211亿元，归属于母公司所有者的净利润29.4亿元，每股收益1.20元。

　　（4）公司目前项目储备足够未来3年以上的开发，现有项目资源可以保障公司未来4-5年业绩的稳定增长。

　　截止2008年12月31日，公司共有在建拟建项目68个，在建面积995.5万平方米，公司拥有可结算资源1828万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。。2008　年公司新拓展项目12　个，新增土地储备594　万平米，平均楼面地价仅828　元/平米。

　　2008年新开工面积456万平方米，竣工面积285万平方米。2009年计划开工面积较2008年可能下降10%-15%。公司的开竣工面积将视市场销售状况而随时调整。