保利地产（600048）：12-16元的估值是历史大底

　　一、个股基本情况

　　总股本 ：245234万股 流通股：105188万股

　　总市值：3896768万元 流通市值：1671437万元

　　年内的最高最低价：最高98.5元， 最低10.88元

　　当前股价：16.28元

　　业绩预测：

　　长城(9月10日)：2008年：1.06元 2009年：1.76元

　　君安(9月5日)：2008年：1.06元 2009年：1.57元

　　海通(10月29日)：2008年：0.99元 2009年：1.38元

　　东方(11月11日)：2008年：1.1元 2009年：1.6元

　　公司已跨入行业龙头行列。经历今年上半年房地产行业的调控后，公司将成为行业整合的主要受益者。公司销售能力良好，业务结构全面。在许多内地大城市楼市回冷的背景下，保利地产仍显示出了良好的销售能力。公司现有在建和待开发项目储备建筑面积2400 万平米，其中权益建面2000 万平米;65%开发住宅;47%在广州、京津、沪杭5 个城市公司，目前所处成长阶段有点类似于3 年以前的万科，业绩爆发力强，规模扩张很有张力。

　　公司目前已进入19 个一二线城市，各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003 年末到2008年中期不到5 年时间，总资产规模由18.5 亿元发展到476 亿元，增幅达26 倍，主营业务收入由6.2 亿元增加到2007 年的81 亿元，08 年三季度已达到140 亿元，截至2007 年底，公司拥有在建、拟建项目60 多个，规划建筑面积为2049 万平方米，而这一数字在2005 年仅为877 万，公司已跨入行业龙头行列。

　　公司财务报表表明存在一定资金压力，净负债率偏高。地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持。保利的资产负债率在招保万金中一直最高，2005 年达到85%，财务策略较为激进。08年3季资产负债率73.3%，负债率同比提升4.7个百分点，由7月发行43亿公司债所致存货成本1714元/平米。但公司存货成本在房地产上市公司中以及在一线公司中的优势突出。为持续获得高增长奠定了基础。

　　公司07 年底尚余预收帐款109.93 亿元，加上08 年1-9 月销售认购金额141.53 亿元，扣除08 年1-9 月已计算的营业收入66.93 亿元，尚余184.3 亿元供08 年4 季度和09 年结算。公司08 年的业绩已锁定，09 年大部分业绩也已锁定鉴于公司前期已经积累大额销售款，公司在三季度并没有采用大幅降价促销策略，因此综合毛利率和综合净利率指标仍维持在较高水平。与去年同期相比，公司期间费用水平仍然较为稳定，销售费率4.5%，管理费率3.8%，财务费率-0.3%，基本上与去年同期水平持平，再次表明公司在行业洗牌过程中成本效率管理能力突出。在管理费用控制方面，保利也是优于招保万金其他3家公司。

　　公司土地资源充裕，扩张态度积极。保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平米，比去年平均地价低了60%。在08年6月底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平米，足够未来2年半的新开工所需。新增项目储备规模较大，但地价成本很低，有利于2010 年前后的毛利率回升。08年1-8 月新增项目储备建筑面积533 万平米，权益建面465 万平米，总地价44.3 个亿，平均楼面地价831 元/平米。

　　总体而言，公司显示出极为有效的执行能力、强大的财务支持和与母公司当地政府的良好关系。按照估值，大部分券商给予的合理估值区间在12-16之间。08年EPS在1元左右，09年EPS在1.5元左右。不过本人认为随着房市调控政策逐渐放松，该区间将是该股的一个历史大底。

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