地方政府救楼市难奏效

　　世界上没有只涨不跌的房价，透支是需要回补的，过度上涨的房价是会回调的。房价非正常上涨的幅度越大，回调下降的幅度可能越深

　　文/陈真诚

　　自6月份成都出台扶持房地产市场发展的十条措施以来，一些地方政府正试图“救市”。从西安市政府9月9日出台文件对个人购房者实施减税以及直接补贴以刺激个人购房，已有成都、长沙、沈阳、福州、厦门、石家庄、常州、淮安、西安等地方政府陆续出台了广遭舆论质疑的“救市”政策，希望能激活市场交易。然而，由于全国性房地产市场已经深度异变，消费者观望依然将持续，尤其由于遭遇了宏观经济形势和目前房地产实际情势带来的五大障碍，使得地方政府的“救市”效果十分有限，很可能变成徒劳之举。

　　第一个障碍是，正当一些开发商希望政府在奥运后能松动调控政策之际，结果金融政策不但没有松动反而更紧。8月27日，央行和银监会紧急联合出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》，更严格了商业性房地产信贷管理，是自本轮调控以来最为严厉的调控措施之一。其结果是，消费者将进一步加深观望，一些开发商也会调整预期，或改变计划下调房价以刺激销售。这无疑将加剧行业“洗牌”。

　　第二个障碍是，通货膨胀抑制了大量自住购房者的购买欲望。今年1〜8月，CPI总水平同比上涨了7.3%。而大量消费者因通货膨胀而增加了生活压力，增加了生活支出，增加了不安全感，自住购房欲望被抑制。

　　第三个障碍是，目前房价依然很高，众多开发商只是做营销噱头而不愿意有效降价，消费者继续观望。近年来，房价一度持续疯狂快速上涨，已在相当程度上透支了房地产市场的未来，透支了未来需求和未来房价上涨的空间。经济规律和世界上其他国家房地产市场运行经验说明，世界上没有只涨不跌的房价，透支是需要回补的，过度上涨的房价是会回调的。房价非正常上涨的幅度越大，回调下降的幅度可能越深。上涨的时间越长，回调下降的时间就可能越长。

　　第四个障碍是，万科企业等开发商，正以大范围、大幅降价的行为，影响房价走势，加剧行业“洗牌”。从8月底开始，上海万科在售的8个楼盘开始中秋促销活动。同时，在杭州、长沙、宁波、南京、苏州、武汉等地，万科也在降价或即将降价，而且会持续实施下去。

　　其实，在万科降价的同时，还相继有更多开发商在降价。恒大近期证实，全国13个项目共有约400万〜500万平方米房源将以成本价甩卖，最高折扣将达到6.5折。

　　此外，雅居乐董事局主席陈卓林9月10日也在香港表示，产品存在一定的降价空间。而富力地产也从8月就开始了降价攻势⋯⋯

　　随着各地各开发商纷纷跟进万科降价的局面出现，在9、10月，或将掀起全国房地产降价的新高潮，降价促销的楼盘会越来越多。地方政府和开发商，不能不高度重视万科等企业的降价行为及其对房地产市场造成的影响。

　　第五个障碍也是最棘手的问题是，房市正在出现阶段性的供大于求。根据全国各地的一般情况，相比较能及时实现的有效需求而言，在从今年下半年开始的一段时间里，平均下来，或有超过50%以上的商品房因滞销而形成供大于求的积压，有不少房屋将事实性地形成被动空置。毋庸置疑的是，这块“硬伤”，需要经历一个不短的时间才能被治愈。这无疑事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物。

　　可以说，正因为存在着难以跨越过去的诸多巨型障碍，地方政府的“救市”难以奏效。因此，可能被淘汰出局的开发商，就不得不采取有效降价的营销手段。