丽水房产商怎样“过冬”

　　严重依赖民间融资的浙江丽水房地产商，在今年面临房价拐点的境况下，一度陷入了民间资金抽逃、资金链濒临断裂的危险境地，成为全国的一个“危机样本”。如今，他们“各显神通”，期望挺过楼市的“冬天”。

　　“这两个月二手房交易稳步上升，我认为丽水楼市似乎有回暖的迹象了!”丽水市中心一家二手房交易中心的老板告诉《浙商》。

　　2008年7月3日下午，几十名顾客聚集丽水万松房地产开发有限公司售楼部，对着沙盘指指点点。因资金链断裂于半年前停售的楼盘“万松花苑”已经在6月底复盘。“万松花苑”的复盘销售，被当地相关部门解读为“给陷入泡沫传言的低迷楼市传递出一个积极的信号：丽水楼市价格理性回归，丽水楼市正朝着健康方向迈步”。

　　7月1日上午，由浙江金龙房地产投资集团投资开发的金龙?东方明珠项目举行隆重的奠基仪式，这是目前为止丽水市区规模最大的楼盘开发项目。此前的6月26日，由浙江正达置业股份有限公司投资的正达?和家园也破土动工。

　　相关数据显示，今年1-5月，丽水市区销售商品住宅671套，相比去年同期1874套的销售量，减少64.19%。而在住房销售价格上，市区房价仍保持着稳健增长。2006年，市区住房销售均价为5664元/平方米，2007年为7085元/平方米，2008年1-5月升至7754元/平方米。

　　尽管眼下丽水楼市尚未走出低迷的状态，但是不断有新项目开工，也反映出丽水的房地产龙头企业对丽水楼市依旧充满信心。但毫无疑问的是，长期以来，丽水房地产企业依靠民间集资推动粗放发展的模式面临前所未有的挑战。丽水房地产企业各显神通，期望挺过楼市的“冬天”。

　　抱团取暖

　　7月3日晚上，丽水市建设局召集当地房地产企业开会，距离上次集会仅2天。显然，当前房地产行业的严峻形势也让主管部门为之忙碌起来。

　　在第二天的建设局工作例会上，丽水市建设局局长孙俐珑提出，要出实招、解难题、抓进度，有序推进下一步工作。“在项目建设上，开工项目抓紧完工，未开工项目要尽快开工，政策处理、资金筹措等难题要想办法突破，在房产市场管理上，要积极推进行业自律，切实抓好稳定。”

　　“有了房地产行业协会，我们协调起来更方便了，不理性拿地的行为也会少起来，”银泰房地产投资集团董事长季文华向《浙商》透露，“我们在会上达成共识，对民间集资款的利息进行统一。否则，各家房地产公司给的利息都不一样，导致恶性竞争抬高了融资成本。”

　　丽水房地产企业开始抱团，三三两两地相互进行短期的融资支持。在这关键时刻，大家都明白，任何一家公司垮下，都会影响到集资民众对整个行业的信心，他们必须共荣共生。

　　“在宏观调控的政策背景下，全国各地楼市普遍比较低迷，丽水也不例外。当前市区房地产市场中消费者持币观望的氛围比较重，不过整个市场的需求和发展趋势依然看好。”丽水市建设局副局长邹建新对丽水楼市持谨慎乐观态度。

　　据《浙商》了解，丽水市江滨区块拆迁户达3000多户，而拆迁补偿款超过1万元/平方米。“如果以每户100平方米计算，这些拆迁户的补偿款就高达30多亿元，这些钱总要流入房地产市场，是个不容忽视的市场需求。”季文华告诉《浙商》，“下半年拆迁户的安置款就到手了，估计那时楼市会回暖。”

　　断臂求生

　　2008年6月7日，银泰房产的“明厦公寓”开盘，现场相当火爆，“甚至号子转让费都高达十几万元!”季文华告诉《浙商》。然而，意想不到的事情发生了。当天晚上，央视《经济半小时》栏目以《楼市没有“红5月”》为题报道了丽水楼市。次日，“明厦公寓”售楼部门可罗雀。

　　目前，摆在银泰房产面前的问题是如何维持现金流的稳定。从今年3月开始，银泰房产已经退还集资款1.7亿元。到6月时，到期需归还的借款有数千万元，公司财务开始告急，第二季度约2000万元的利息也无力支出。

　　为了拯救或将断裂的资金链，银泰房产选择了“断臂求生”的道路。“我们希望政府能把我们原来拍得的丽水学院旁边的地块收回去，这幅土地价格3.5亿元，虽然损失的保证金就达6500万元，但我们甘愿认罚。”季文华告诉《浙商》，“现在这个形势下我们只能主动收缩‘战线’了，要是现金流跟不上的话，土地放一二年损失肯定还不止几千万元。”

　　丽水楼市的低迷，除了受宏观形势的影响之外，与去年部分房地产企业的几次不理性行为直接相关。2007年7月31日，丽水房地产企业高价拍地，单幅地块的楼面地价最高被拍到了16000元/平方米。这一天也成为丽水楼市的重要转折点。

　　在去年7月之前，丽水市区仅个别楼盘的销售均价达到七八千元/平方米。“7?31”之后，丽水新开楼盘销售价格一路攀升，新开楼盘单价一下子超过了万元。过快上涨的房价，让购房者开始犹豫不前，持币观望，甚至到外地购房，这直接影响了一些房地产企业的资金回笼。

　　去年年底，7月31日拍卖的几幅土地均因企业拿地价格过高，无力继续经营，主动要求政府处罚收回。“丽水市有关主管部门果断决策处罚收回‘7?31’成交的土地，避免了市场大的波动，有力地维护了市场秩序。”邹建新认为，只要剔除个别不理性因素，丽水楼市的发展一直非常稳健。

　　做强品牌

　　“我一直都看好丽水房地产市场的前景，丽水楼市从来就没有‘红五月’的说法，对于丽水来说，楼市的销售旺季一般都出现在当年10月到次年2月。”对于在当前楼市低迷时期，投入巨资开发楼盘，浙江金龙房地产投资集团董事长王岳成显得信心十足：“没有破产的行业，只有倒闭的企业。只要企业开发出质量优良、环境优美、价格合理的楼盘，市场肯定会给予认可。”

　　与当地许多房地产企业萎靡不振相比，浙江金龙房地产投资集团似乎依然热火朝天。2008年7月1日，金龙集团2008年重点工程之一的“金龙?东方明珠”项目高调举行开工奠基典礼。地处丽水市江滨区块的“金龙?东方明珠”项目，总建筑面积28万余平方米，约2200套住宅，是目前丽水市规模最大的房地产项目。

　　作为丽水房地产行业的龙头企业，金龙集团在民间集资户的挤兑风波中受影响并不大。就连同行企业银泰房地产集团董事长季文华对此也不得不佩服，他告诉《浙商》：“形势不好的时候，只能是品牌为王，比的就是信誉，比的就是谁的牌子硬。”

　　金龙房地产集团是丽水市首家房地产开发一级质资企业，一直专注于房地产开发，下辖浙江中岳、广东广岳、武汉岳华、青岛鲁岳、安徽黄山市金龙房地产公司等9家子公司。目前，金龙房地产集团累计开发房地产面积200万平方米，最近3年年均开发50万平方米，年均销售20万平方米。

　　凭借良好的财务业绩，金龙房地产集团获得浙江省建行系统在丽水第一家黄金客户的优厚待遇，早在几年前就被中国建设银行总行确定为金融重点服务客户，同样也是丽水业界第一品牌。

　　浙江金龙房地产集团早在宏观调控刚开始时就提出，要练好内功，迎接微利时代的挑战。金龙集团副总裁章伟培表示，要强化内部管理，向管理要效益;缩短战线，做好每一个在建项目，增强抗风险能力;加强创业形象宣传，练好内功，用品牌培养忠诚的客户。

　　多元发展

　　2008年4月23日，浙江正达置业股份有限公司成功拍得丽水市原酿造厂地块，去年7月31日万松房产以1.72亿元拍得这幅土地成为丽水“地王”，如今已经以8120万元的价格转到了正达名下。

　　作为丽水市3家房地产开发一级资质企业之一，浙江正达置业股份有限公司与其他房地产企业走的道路有所不同。除了房地产这一主业，浙江正达集团还投资建筑工程、物业管理、酒店经营、旅游、新型模具、金融、文化等产业，旗下在建的四星级青田?正达开元大酒店、五星级丽水华侨饭店，为丽水目前在建的独有的两家高星级宾馆。

　　2008年3月初，浙江正达集团成立浙江正达旅游发展有限公司，正式启动东西岩景区旅游合作开发项目，计划投资近4亿元，力争在2010年前将东西岩景区打造成国家4A级风景旅游名胜区。

　　“我们将继续坚持‘一业为主，多元发展’的发展模式和理念。”浙江正达集团董事长陈侠表示，“目前房地产业面临新的挑战，我们的确对主业房产开发做了调整;但这个调整不是压缩而是扩张，可以说是逆势上扬。在行业进入低谷时，对企业来说既是危机，也可能是难得的商机，我们将抓住这一特殊机遇。对此，我们有足够的理由和信心。任何行业的发展都是波浪形发展，楼市如有低迷很正常，但这只是短期现象，不能说楼市就此一蹶不振。从中长期来看，房价必然呈现稳中有升的趋势。”

　　在浙江正达集团13年的发展历程中，曾经历了重大波折，但这也使他们对政策和市场走向的预测和分析能力得到提高，给发展预留了变数空间。“这一轮波动早在我们的准备之中，对我们影响可以说是微乎其微。”陈侠说。

　　布局全国

　　走出丽水，布局全国，也是当地房企规避风险的重要举措。

　　2008年1月31日和3月5日，浙江正达集团成功拍得温州永嘉和杭州钱江世纪城两块土地。这不仅显现了正达集团做强房产开发的雄心和实力，同时也为他们“立足丽水，面向全国”的发展战略打下了坚实基础。

　　作为丽水楼市第一品牌，金龙房产也已经在全国各地布局。目前，除了浙江本地的项目外，金龙在广东、山东以及安徽相继开发了一些项目。金龙房产集团甚至决定在合适时候将企业总部搬迁到杭州。

　　金龙房产集团副总裁章伟培表示，之所以可能将企业总部移师杭州，是出于企业发展的战略考虑而作出的决策。“由于浙西南市场有限，使得企业的销售额和盈利能力都受到很大局限，所以金龙将在夯实本地市场的基础上加强全国布局。今后金龙房产集团将主要在环渤海湾、长三角以及浙西南地区进行战略布局。”

　　目前，来自丽水的正达集团在杭州开发“正达?紫源轩”与九堡项目，还与紫晶置业合作开发紫晶商务城西湖金座项目;金龙集团在杭州滨江区开发写字楼项目;万地集团在杭州合作开发万银国际大厦项目。